Ipoteca Equitalia: quando è nulla e si può impugnare

State tranquilli: un’ipoteca di Equitalia (anche sulla prima casa) non vi piomberà mai, di punto in bianco, senza avervi dato la possibilità di difendervi preventivamente (se ciò dovesse avvenire, del resto, la misura cautelare sarebbe nulla e potrebbe essere facilmente impugnata). 

Infatti, l’Agente per la riscossione deve rispettare un procedimento particolarmente complesso e lungo che cercheremo di sintetizzarvi nei seguenti punti, di recente confermati da una sentenza della Commissione Tributaria Regionale di Catanzaro [1].

1 – Innanzitutto Equitalia non può iscrivere ipoteca se prima non sia stato notificato l’atto impositivo che legittima la riscossione. Si tratta, quindi, di un avviso di accertamento esecutivo o della cartella esattoriale (potrebbe anche essere una sentenza). 

Non è necessario che l’atto sia divenuto definitivo e dunque Equitalia può iscrivere ipoteca anche se il contribuente lo abbia impugnato. 

2 – Equitalia deve iniziare la procedura entro un anno dalla notifica del predetto titolo. Se fa decorrere tale termine, potrà procedere ugualmente all’ipoteca, ma previa notifica al debitore di un avviso che contiene l’intimazione ad adempiere l’obbligo risultante dal ruolo entro 5 giorni. Secondo i giudici di merito, è nulla l’ipoteca iscritta dopo un anno dalla notifica del titolo senza che sia stata preceduta dal suddetto avviso. 

3 – Scaduti 60 giorni dalla notifica della cartella (30 giorni se si tratta di avviso di accertamento esecutivo), Equitalia può procedere all’iscrizione dell’ipoteca. Se non rispetta questo termine minimo l’ipoteca è nulla. 

4 – In ogni caso, prima dell’iscrizione dell’ipoteca, Equitalia è sempre tenuta a notificare un preavviso di ipoteca: si tratta di un avvertimento con cui si comunica al contribuente che, se entro 30 giorni non pagherà le somme richieste, avrà luogo l’iscrizione di ipoteca. Anche in questo caso, la mancata notifica di tale atto comporta la nullità dell’ipoteca. 

Il preavviso di ipoteca deve contenere, anche qui a pena di nullità:

– l’identificazione dell’immobile (estremi catastali);

– l’indicazione della somma per la quale l’ipoteca è iscritta;

– il valore dell’immobile compresa la relativa rendita catastale;

– il prospetto degli atti impositivi alla base dell’iscrizione;

– il termine entro il quale si può proporre opposizione e il giudice al quale proporla;

– il responsabile del procedimento. 

5 – L’ipoteca si può iscrivere anche sulla prima casa, a condizione che il debito sia superiore a 20.000 euro. La sentenza appena citata della Commissione Tributaria Regionale calabrese ha chiarito che, ai fini del superamento di detta soglia, bisogna prendere in considerazione il complesso dei crediti iscritti a ruolo: è irrilevante che essi abbiano natura tributaria o meno. 

6 – La presenza di un’ipoteca tuttavia non consente il pignoramento e, quindi, l’esecuzione forzata se l’immobile ipotecato è:

– destinato a uso abitativo;

– il debitore vi è residente per come risulta all’anagrafe;

– è l’unico immobile di proprietà del debitore;

– non rientra nelle categorie catastali A/8 e A/9 (immobili di lusso). 

Fuori dai suddetti casi, invece, è possibile avviare il pignoramento e la vendita all’asta, ma solo a condizione che il debito per il quale Equitalia procede superi 120.000 euro.