Pignoramento: come chiuderlo per infruttuosità dell’espropriazione forzata.

 

Il pignoramento della casa.

Spesso ricevo domande di questo tipo: ho subito una procedura esecutiva per un immobile di mia proprietà, messo in vendita senza incanto; dopo alcune udienze, il magistrato ha ridotto il prezzo richiesto del 50%. Posso chiedere la chiusura della procedura perché infruttuosa?

La risposta è si.

La norma che introduce la possibilità di dichiarare la chiusura anticipata della procedura esecutiva avente ad oggetto un bene immobile per “infruttuoso esito” [1] costituisce una importante novità introdotta dal legislatore, in quanto per la prima volta si interviene al fine di arginare le lungaggini di quei giudizi che inevitabilmente ledono i diritti del debitore esecutato.

L’obiettivo di questo nuovo articolo inserito nelle disposizioni attuative al codice di procedura civile è appunto quello di introdurre un limite di “ragionevolezza” alla durata dell’espropriazione forzata quando risulti evidente che le possibilità di realizzo della stessa si siano ridotte in maniera significativa.

Per procedere ad una chiusura anticipata della procedura è necessario che si accerti la circostanza che i creditori non potranno avere un soddisfacimento adeguato delle proprie pretese da valutarsi sulla base dei seguenti indici:

– costi per la prosecuzione della procedura;

– possibilità di riuscita della vendita del bene;

– valore stimato di realizzo. 

Il giudice dell’esecuzione non compie quindi un semplice conteggio aritmetico, ma deve operare un bilanciamento tra le istanze creditorie e quelle del debitore, disponendo la chiusura anticipata della vendita quando ritenga che non sia possibile giungere ad un soddisfacimento delle istanze dei primi poiché il prezzo della vendita sarebbe eccessivamente basso.

La norma in commento ha una formulazione volutamente ampia poiché si afferma che non deve essere possibile raggiungere un ragionevole soddisfacimento delle istanze creditorie alla luce dei costi per mantenere attiva la procedura, nonché delle possibilità di riuscire a vendere il bene ottenendo un non trascurabile valore di realizzo, allo scopo di lasciare un margine discrezionale al magistrato, il quale può decidere di sospendere la procedura se i costi necessari al suo mantenimento superino il prezzo di vendita, oppure se come detto la presumibile vendita dovesse avvenire ad un prezzo molto basso.

Tuttavia anche lo stesso punto legato alla prospettiva di realizzo deve essere valutato caso per caso, perché non è detto che se il bene viene venduto ad una somma pari alla metà del suo valore si possa domandare la chiusura del procedimento: occorre comunque valutare se la cifra che si andrebbe a realizzare sia economicamente apprezzabile e possa soddisfare il creditore.

Nel caso proposto dal quesito, è quindi certamente possibile domandare la chiusura anticipata della procedura per sua infruttuosità quando il prezzo di vendita del bene sia notevolmente inferiore a quello di mercato, in una percentuale che deve superare almeno la metà del bene (nella prassi si parla anche dell’80% del valore) e al tempo stesso che questa cifra realizzi un’aggiudicazione svantaggiosa rispetto al credito vantato.

Esistono tre validi motivi per l’opposizione:

1 – USURA SUL CONTRATTO DI MUTUO

Il tema dell’usura bancaria è diventato sempre più attuale, molteplici le inchieste che hanno evidenziato come, su diverse tipologie di rapporti contrattuali, gli istituti di credito hanno applicato dei tassi di interesse oltre il “tasso soglia”.

Per stabilire se il tasso di un mutuo bancario sia usurario è necessario tenere conto non solo degli interessi in senso stretto praticati dalla banca, ma anche di tutti i costi legati al finanziamento stesso: bisogna infatti, conteggiare le commissioni, le remunerazioni in favore della banca e tutte le ulteriori spese collegate all’erogazione del credito; vengono invece escluse le tasse e le imposte. La disposizione di legge che dà concretezza a quanto appena enunciato è l’ art. 1 l. n. 108/1996. Funzione della norma è quella di affermare l’onnicomprensività del calcolo degli oneri allo scopo di contrastare l’usura, in modo tale che nessun “artificio contabile” possa riuscire a “raggirare” in alcun modo l’eventuale superamento del tasso soglia usurario.

Nonostante però la legge sia estremamente chiara, i fenomeni di usura in questi anni si sono moltiplicati; gli istituti di credito hanno distorto e  interpretato a loro vantaggio il significato di una Circolare della Banca d’Italia che forniva informazioni relative alle modalità con cui si doveva affrontare il calcolo del tasso soglia.

Già nel 2011, le banche sono state riprese  dalla Corte di cassazione per la diffusa e continua disattenzione del detto normativo.

Cassazione, che oltre a condannare il comportamento scorretto di molti istituti creditori, ha anche provveduto a precisare il significato delle circolari della Banca d’Italia. La Corte Suprema ha peraltro stabilito la responsabilità penale dei dirigenti bancari che si rendono colpevoli di applicare tassi di interessi usurari: in quanto operatori professionali non possono infatti invocare a loro discolpa “l’ignoranza” della legge.

Se la banca ha applicato al mutuo tassi d’interesse usurari avrai diritto alla restituzione integrale degli interessi pagati illegittimamente e la facoltà di non rimborsare le quote interessi relative alle rate residue.       

E’ possibile intervenire anche in caso di mutui in contenzioso e/o con procedure esecutive in corso chiedendo la sospensione del pignoramento e/o della vendita all’asta per mutuo usurario.

 

2 – LEGGE DEL SOVRAINDEBITAMENTO

In questo periodo di crisi economica e finanziaria, la legge n. 3 del 2012 ha, per la prima volta, introdotto nel nostro ordinamento, una procedura di esdebitazione destinata a tutti quei soggetti che non possono accedere alle procedure concorsuali previste dalla Legge fallimentare (piccole imprese, società artigiane o famiglie ad e
sempio), dandogli la possibilità di cancellare i debiti e di riacquistare un ruolo attivo nell’economia, senza restare schiacciati dal carico dell’indebitamento preesistente.

Il procedimento previsto dalla legge, si svolge sotto il controllo dell’autorità giudiziaria e con esso si realizza l’effetto della cancellazione dei debiti pregressi del debitore “non fallibile” (persona fisica o ente collettivo ovvero consumatore), possibilità fino ad oggi esistente solo per determinate categorie di imprenditori soggetti alle ordinarie procedure concorsuali.

Il presupposto oggettivo che permette l’ammissione a tale procedura è rappresentato dallo stato di sovraindebitamento, ossia dello stato di un perdurante squilibrio tra i debiti assunti dal consumatore e il suo patrimonio “prontamente liquidabile”, nonché dalla definitiva incapacità di adempiere regolarmente a tali obbligazioni (per esempio: quando il consumatore non riesce a pagare le rate del finanziamento, del mutuo, i debiti assunti con carte revolving e i vari prestiti effettuati da banche o da finanziarie).

Al debitore, viene concessa la possibilità di presentare un proprio piano di ristrutturazione dei debiti e di soddisfazione dei crediti. L’avvio del procedimento, infatti, è lasciato all’ iniziativa del debitore stesso ma con l’assistenza imprescindibile dell’Organismo di composizione delle crisi o di professionisti abilitati, competenti ed esperti nel diritto bancario e fallimentare.

Nello specifico il debitore ha a disposizione tre diverse procedure: Accordo con i creditori, Piano del consumatore e Liquidazione del patrimonio (ossia vendita di tutti i propri beni per ottenere l’esdebitazione)

Fondamentale è il ruolo di professionisti esperti, capaci, in questa fase, di assistere il debitore, nella presentazione della proposta di accordo, in conformità ad un piano economico/finanziario che preveda: scadenze e modalità di pagamento dei creditori, indicazione delle eventuali garanzie rilasciate per l’adempimento dei debiti e le modalità per l’eventuale liquidazione dei beni.

Con il deposito dell’accordo o del  piano, si sospende il corso degli interessi convenzionali e legali, ad eccezione che per i crediti garantiti da ipoteca, pegno o privilegio. I tempi previsti dalla legge sono molto brevi. Infatti, una volta depositato il piano, il giudice fissa immediatamente l’udienza con decreto d’urgenza.

Laddove siano pendenti procedimenti di esecuzione forzata, il giudice può disporre la sospensione degli stessi sino al momento in cui il provvedimento di omologazione del piano diventi definitivo (blocco, quindi, di pignoramenti e vendite forzate). Verificata la fattibilità e idoneità del piano, esso diventerà vincolante per tutti i creditori, anche quelli contrari alla procedura.

Con l’esecuzione del piano o della procedura di liquidazione, il consumatore è esdebitato, ovvero ottiene il beneficio di essere liberato dai debiti residui nei confronti dei creditori concorsuali non soddisfatti.

3 – PREZZO ASTA TROPPO BASSO RISPETTO AL VALORE DELLA CASA

Una casa pignorata e messa all’asta, difficilmente si vende al primo tentativo. Molti di solito sono gli “esperimenti di vendita” che vanno deserti, e di volta in volta il prezzo a cui viene proposto l’immobile si abbassa di una percentuale stabilita dal giudice.

L’assegnazione definitiva avviene spesso al quarto, quinto tentativo, a prezzi ribassati del 30-40%, talvolta del 60%, rispetto al valore effettivo cosicchè il ricavato della vendita spesso non basta a soddisfare i creditori con il rischio che chi subisce tutto questo si trova senza casa e con altri debiti da pagare.

Pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 261 del 10 novembre 2014 è la legge che dispone la possibilità di conclusione anticipata della procedura esecutiva per sua “infruttuosità”. Ai sensi dell’art. 164-bis: “quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo”.

E’ diventata quindi legge la misura che prevede la chiusura del pignoramento di un immobile, quando a seguito di una serie di aste deserte, vede il suo valore troppo ribassato.

Il giudice ha infatti l’obbligo di chiudere anticipatamente tutto il procedimento, nel caso in cui il valore della casa pignorata scende troppo al di sotto del suo valore di mercato.

Un esempio per meglio chiarire cosa accadeva prima della norma in questione:

consideriamo un debito maturato con la banca di 100.000 € e che la casa ne valga 130.000€. Dopo una serie di aste deserte e a seguito di numerosi ribassi l’immobile viene venduto a 50.000 €.

RISULTATO: né il debitore né il creditore traggono alcun vantaggio.

Il debitore, oltre a perdere la propria casa, vedrebbe svenduto il proprio immobile. Riuscirebbe, di conseguenza, a coprire solo parzialmente il proprio debito, rimanendo ancora debitore di altri 50.000 €.

Il creditore, dall’altra parte, dopo aver anticipato elevati importi per le spese di pignoramento, ed aver atteso tempi lunghissimi nella speranza di recuperare il proprio credito rischierebbe di riavere solo una parte dei soldi che gli sono dovuti.

Scopo della nuova norma sembra essere dunque, quello di tutelare i debitori, di evitare la svendita dei loro immobili garantendo i loro diritti e di proprietari e di persone. L’obbligo del giudice di chiudere in modo definitivo la procedura esecutiva in caso di deprezzamento eccessivo del valore del bene, evita infatti che il debitore esecutato perda la propria casa, ma lo condanna, al tempo stesso, a rimanere con i debiti da saldare, a rimanere segnalato come cattivo pagatore negandogli la possibilità di ottenere un eventuale prestito.

Due facce di una stessa medaglia: da una parte si garantisce tutela alla casa e al debitore, dall’altra, in realtà, non si risolve uno dei problemi più rilevanti che oggi riguarda le persone,ossia l’ estinzione dei loro debiti e l’eliminazione di tutte le ansie che minacciano la loro serenità.